¿Cómo pueden ser los distintos tipos de contrato de construcción?

En el mundo de la construcción, los contratos son una parte vital en el proceso de llevar a cabo un proyecto exitoso. Estos contratos son acuerdos legales entre las partes involucradas, que establecen los términos y las condiciones de la construcción. Los contratos de construcción definen los derechos, las responsabilidades y las expectativas de todos los involucrados en el proyecto. Es importante entender los diferentes tipos de contrato de construcción disponibles, ya que cada uno tiene características únicas y puede ser más adecuado para ciertos proyectos o situaciones. En este artículo, exploraremos en detalle los distintos tipos de contrato de construcción, sus características, ventajas y desventajas. ¡Sigue leyendo para descubrir más!
Tipos de contrato de construcción
Contrato de suma global
El contrato de suma global es uno de los tipos de contrato de construcción más comunes. En este tipo de contrato, el contratista se compromete a llevar a cabo la construcción por un precio fijo total, previamente acordado. Este precio total incluye todos los costos relacionados con la construcción, como materiales, mano de obra, equipos, gastos generales y beneficios. El contratista asume la responsabilidad total de la construcción y cualquier costo adicional no previsto.
Contrato de precio unitario
En un contrato de precio unitario, el contratista y el dueño acuerdan un precio por unidad de trabajo, como por ejemplo, el precio por metro cuadrado construido. Este tipo de contrato se utiliza cuando el alcance del trabajo no puede ser establecido de manera precisa en el momento de la firma del contrato. El contratista es responsable de llevar a cabo la construcción y el dueño paga según el número de unidades realizadas.
Contrato de costo más gastos generales y beneficios
En un contrato de costo más gastos generales y beneficios (commonly known as "cost plus fee"), el contratista recibe el reembolso total de los costos de construcción, incluyendo los gastos generales y beneficios, más un porcentaje adicional como compensación. Este tipo de contrato puede ser beneficioso para el contratista, ya que se le garantiza el reembolso completo de los costos, pero puede generar incertidumbre en el dueño debido a la falta de control sobre los costos.
Contrato de costo reembolsable
En un contrato de costo reembolsable, el contratista es reembolsado por los costos reales de la construcción, incluyendo los materiales, la mano de obra y los gastos generales. Además, se puede incluir un margen de beneficio fijo o un monto máximo que el contratista puede recibir como ganancia. Este tipo de contrato proporciona transparencia en los costos y puede ser adecuado cuando el alcance del trabajo no se conoce con precisión.
Contrato de administración de construcción (CM)
En un contrato de administración de construcción, el dueño contrata a un administrador de construcción para supervisar y coordinar todas las actividades relacionadas con la construcción. El administrador de construcción actúa como intermediario entre el dueño y los contratistas, y es responsable de la planificación, el presupuesto, la supervisión y la gestión general del proyecto. Este tipo de contrato brinda una mayor participación del dueño en el proceso de construcción.
Contrato de diseño y construcción (DB)
En un contrato de diseño y construcción, el dueño contrata a una sola entidad, conocida como contratista de diseño y construcción, para llevar a cabo tanto el diseño como la construcción del proyecto. Este enfoque integrado permite una colaboración más estrecha entre el diseñador y el constructor, y puede resultar en una mayor eficiencia y una reducción de los conflictos entre las partes involucradas.
Contrato de construcción llave en mano (EPC)
En un contrato de construcción llave en mano (EPC, por sus siglas en inglés), el contratista se hace responsable de entregar el proyecto terminado y operativo, incluyendo el diseño, la construcción y la puesta en marcha. El contratista asume la responsabilidad total del proyecto, desde el diseño inicial hasta la entrega final. Este tipo de contrato es especialmente utilizado en proyectos de gran envergadura, como plantas de energía o instalaciones industriales.
Características y consideraciones
Asignación de riesgos y responsabilidades
En cada tipo de contrato de construcción, es importante considerar cómo se asignan los riesgos y las responsabilidades entre las partes involucradas. Algunos contratos, como el contrato de suma global, tienden a transferir más riesgos al contratista, mientras que otros, como el contrato de costo reembolsable, proporcionan una mayor transparencia y control al dueño.
Determinación del precio y los pagos
Cada tipo de contrato de construcción tiene su propia forma de determinar el precio y los pagos. En contratos como el contrato de suma global o el contrato de precio unitario, el precio se establece antes de comenzar la construcción. En otros contratos, como el contrato de costo más gastos generales y beneficios o el contrato de costo reembolsable, el precio se determina a medida que avanza la construcción.
Flexibilidad y cambios en el alcance del trabajo
Algunos contratos, como el contrato de suma global, tienen un alcance del trabajo bien definido desde el principio, lo que limita la flexibilidad para realizar cambios durante la construcción. Otros contratos, como el contrato de costo reembolsable o el contrato de administración de construcción, permiten una mayor flexibilidad para realizar cambios en el alcance del trabajo según las necesidades del proyecto.
Papel de la administración y supervisión
En contratos como el contrato de administración de construcción, la administración y la supervisión de la obra son funciones clave a cargo del administrador de construcción. En otros contratos, como el contrato de suma global o el contrato de diseño y construcción, es responsabilidad del contratista llevar a cabo la construcción y cumplir con las especificaciones y los plazos establecidos.
Ventajas y desventajas
Contrato de suma global
Esta modalidad permite a los dueños tener un contrato con un precio fijo, evitando aumentos inesperados en los costos. Sin embargo, puede ser difícil prever y calcular todos los posibles costos que pueden surgir durante el proyecto.
Contrato de precio unitario
Este tipo de contrato ofrece mayor flexibilidad para adaptarse a cambios en el alcance del trabajo. El dueño solo paga por las unidades realizadas, lo que proporciona un mayor control sobre los costos. Sin embargo, puede resultar en una mayor incertidumbre en cuanto al costo final del proyecto.
Contrato de costo más gastos generales y beneficios
Este tipo de contrato brinda una mayor transparencia en los costos, ya que el contratista debe proporcionar pruebas de los gastos realizados. Sin embargo, puede resultar en un mayor costo total para el dueño, ya que los gastos generales y beneficios se agregan al costo de construcción.
Contrato de costo reembolsable
Este contrato proporciona una mayor flexibilidad para realizar cambios en el alcance del trabajo, ya que el precio se determina a medida que avanza la construcción. Sin embargo, puede generar incertidumbre en el dueño debido a la falta de control sobre los costos.
Contrato de administración de construcción
Este tipo de contrato brinda una mayor participación del dueño en el proceso de construcción, ya que cuenta con un administrador de construcción dedicado. Sin embargo, puede resultar en un costo adicional para el dueño debido al pago del administrador de construcción.
Contrato de diseño y construcción
Este enfoque integrado puede resultar en una mayor eficiencia y una reducción de los conflictos entre las partes involucradas. Sin embargo, el dueño pierde control directo sobre el proceso de diseño y puede haber un mayor riesgo de cambios y problemas en la construcción.
Contrato de construcción llave en mano
Este contrato pone la responsabilidad total del proyecto en manos del contratista, lo que puede resultar en una mayor eficiencia y una entrega más rápida del proyecto. Sin embargo, el dueño tiene menos control sobre el diseño y la construcción, y puede haber un mayor costo inicial.
Ejemplos prácticos
Veamos algunos ejemplos prácticos para ilustrar cómo se aplican estos diferentes tipos de contrato de construcción:
- Un contratista firma un contrato de suma global para construir una casa residencial, garantizando un precio fijo total para la construcción.
- Un dueño de una empresa contrata a un contratista para construir una nueva oficina, utilizando un contrato de precio unitario basado en el número de metros cuadrados construidos.
- Un arquitecto es contratado para llevar a cabo la administración de construcción de un proyecto de remodelación de un edificio, utilizando un contrato de administración de construcción.
- Un desarrollador contrata a un contratista de diseño y construcción para construir un complejo hotelero, encargándole tanto el diseño como la construcción del proyecto.
Estos son solo algunos ejemplos, y es importante tener en cuenta que la elección del tipo de contrato de construcción dependerá de las necesidades y los requisitos específicos de cada proyecto.